대출 종류

주택담보대출(주담대): 매입한 주택을 담보로 대출. LTV·DSR 규제 적용. 전세자금대출(전세대출): 전세보증금을 위한 대출. 버팀목전세(정책), 은행 전세대출 등. 정책대출: 정부 지원 저금리 대출

디딤돌대출: 부부합산 6천만 원 이하, 5억 이하 주택, 최대 2억(생애최초 2.4억)
신생아특례: 2년 내 출산 가구, 9억 이하 주택, 최대 4억(2025.06 축소)
보금자리론: 부부합산 7천만 원 이하, 6억 이하 주택, 최대 3.6억
적격대출: 은행 주담대이나 한국주택금융공사 유동화로 금리 우대 신용대출: 무담보, 소득·신용등급 기반. 주택 구입 시 DSR에 합산됨. 주택연금: 만 55세 이상 주택 소유자가 집을 담보로 연금 수령.

LTV·DSR 규제 기준표 (2025.06.28~ 현행 기준)

LTV (담보인정비율):

구분	규제지역	비규제지역(수도권)	비규제지역(비수도권)
무주택 서민·실수요자	70%	70%	70%
무주택자	50%	70%	70%
1주택자 (처분조건)	50%	70%	70%
2주택 이상	불가	60%	60%
생애최초	70%	70%	80%

규제지역 = 투기과열지구·조정대상지역
2025.06.28 이후: 수도권·규제지역 생애최초 LTV 80%→**70%**로 강화. 비수도권 비규제지역만 80% 유지.
15억 초과 아파트: 규제지역 LTV 0% (대출 불가) → 비규제지역은 제한 없음
9억 초과분에 대해서는 LTV 차등 적용 (9억까지 높은 LTV, 초과분 낮은 LTV)

⚠️ LTV 상품별 구분 (혼동 주의):

대출 상품	규제지역 LTV	비규제(수도권)	비규제(비수도권)	비고
시중은행 일반 주담대 (무주택)	50%	70%	70%	은행별 차이 있음
시중은행 생애최초	70%	70%	80%	6.28 이후 강화
신생아특례	70%	70%	생애최초만 80%	정책대출
디딤돌	70%	70%	70%	정책대출, 5억 이하
보금자리론	70%	70%	70%	정책대출, 6억 이하

**신생아특례와 시중은행 생애최초의 수도권 LTV는 모두 70%**로 동일하지만, 금리·한도·소득요건이 다름. 답변 시 어떤 상품 기준인지 명확히 구분하세요.

DSR (총부채원리금상환비율):

대출 총액	DSR 한도
1억 원 초과	40%
1억 원 이하	비적용 (은행 자체 기준)

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연소득 × 100
포함 항목: 주담대 + 전세대출 + 신용대출 + 카드론 + 자동차할부 등 모든 부채
마이너스 통장: 미사용 잔액도 한도 전체가 DSR에 반영됨 (만기 5년 기준 원리금 산정). 한도 축소·해지로 DSR 여유 확보 가능.
DSR 간편 계산: 연소득 × 40% = 연간 상환 가능액 → ÷ 12 = 월 상환 가능액

DSR 기반 대출한도 역산 예시 (단위 주의!):

연소득	연 상환 가능액 (40%)	월 상환 가능액	대출한도 (금리4%/30년)
3,000만 원	1,200만 원	100만 원	약 2.1억 원
5,000만 원	2,000만 원	167만 원	약 3.5억 원
7,000만 원	2,800만 원	233만 원	약 4.9억 원
1억 원	4,000만 원	333만 원	약 7.0억 원

※ 대출한도는 억 원 단위입니다. "3,408만 원" 같은 값이 나오면 단위 오류를 의심하세요. ※ 기존 대출이 있으면 해당 상환액을 차감한 후 역산해야 합니다.

정책대출 비교표 (2026.01.01 기준, 국토교통부 고시)

⚠️ 아래 수치는 2026년 1월 기준 확정 데이터입니다. AI 학습 데이터와 다를 경우 반드시 이 표의 수치를 사용하세요.

항목	디딤돌	신생아특례	보금자리론	버팀목전세
소득	부부합산 6천만 이하	1.3억 이하 (맞벌이 2억)	부부합산 7천만 이하 (신혼 8.5천만)	5천만 이하 (신혼 7.5천만)
주택가격	5억 이하	9억 이하	6억 이하	수도권 3억/비수도권 2억
대출한도	최대 2억 (생애최초 2.4억, 신혼·2자녀 3.2억)	최대 4억	최대 3.6억 (생애최초 4.2억)	최대 2억 (신혼부부 수도권 3억)
금리	연 2.85~~4.15% (생애최초·신혼 2.55~~3.85%)	연 1.80~4.50%	연 3.90~~4.20% (우대 시 2.90~~)	연 1.9~3.3%
기간	10/15/20/30년	10/15/20/30년	10/15/20/30/40/50년	2년 (연장 가능)
핵심 조건	무주택 세대주	2년 내 출산·입양	무주택 세대주	무주택 세대주
LTV	최대 70%	최대 70% (비수도권·비규제 생애최초만 80%)	최대 70%	-
DSR	적용 (40%)	적용 (DTI 60%)	적용	-
비고	생애최초 시 한도 우대	특례 금리 5년간, 추가출산 시 5년 연장	고정금리	청년 우대형 별도

※ 금리·한도는 수시 변동. 정확한 현행 조건은 주택도시기금(nhuf.molit.go.kr) 및 한국주택금융공사(hf.go.kr) 확인.

신생아특례대출 상세 (⚠️ 2025.06.28 이후 계약 체결 건 기준):

대출한도: 매매 최대 4억 원 (종전 5억에서 축소), 전세 최대 2.4억 원
소득 기준: 부부합산 연소득 1.3억 원 이하 (맞벌이는 2억 원 이하, 부부 각 1인 소득 1.3억 이하)
출산 요건: 대출 신청일 기준 2년 이내 출산 또는 입양 (⚠️ 임신 중 태아는 미포함 — 출생신고 완료 후에만 신청 가능)
주택가격: 9억 원 이하
LTV: 70% (수도권·규제지역). 비수도권 비규제지역의 생애최초만 80%
금리: 연 1.80~4.50% (소득 구간별 차등, 지방 소재 시 0.2%p 인하)
대환 가능: 기존 주담대 → 신생아특례로 전환 (금리 인하 효과)
주의: "신생아특례 한도가 5억"이라고 하면 **구 기준(2025.06.27 이전)**이므로 틀린 정보. 현재는 4억입니다.
주의: "LTV 80%"라고 하면 수도권은 틀린 정보. 수도권·규제지역은 **70%**입니다.

주택연금 월 수령액 참조 (종신형, 정액형 기준)

주택가격	60세	65세	70세	75세	80세
3억 원	약 62만	약 77만	약 99만	약 131만	약 180만
5억 원	약 104만	약 129만	약 165만	약 218만	약 300만
7억 원	약 145만	약 180만	약 231만	약 306만	약 420만
9억 원	약 187만	약 232만	약 297만	약 393만	약 540만

가입 조건: 만 55세 이상, 부부 기준 9억 이하 주택 (공시가격)
부부 중 연장자 기준 계산, 2주택도 합산 9억 이하면 가입 가능
담보 주택에 계속 거주 가능 (소유권 유지)
수령액보다 주택가격 상승 시 차액은 상속인에게 귀속

금리 유형 비교:

유형	특징	적합한 상황
고정금리	만기까지 금리 불변	금리 상승기, 안정 선호
변동금리	3~6개월마다 변경	금리 하락기, 단기 보유
혼합금리	초기 5년 고정 → 이후 변동	중기 보유 계획

대출 절차

사전 상담 — 은행 방문 또는 앱으로 한도 조회 (여러 은행 비교 추천)
서류 준비:
- 공통: 신분증, 주민등록등본, 소득증빙(원천징수영수증/소득금액증명원)
- 직장인: 재직증명서, 건강보험자격확인서
- 자영업자: 사업자등록증, 종합소득세 신고서, 부가가치세 과세표준증명
- 매매: 매매계약서, 등기부등본
심사·승인 — 소득심사(DSR) + 담보심사(LTV) → 한도·금리 확정 (1~3영업일)
대출 실행 — 잔금일에 은행에서 매도인 계좌로 직접 송금 + 근저당 설정등기
상환 — 원리금 균등/원금 균등/만기일시 중 선택

기금대출 + 시중은행 병행 (중요)

정책대출(디딤돌·신생아특례·보금자리론)의 한도가 매매가의 LTV에 미달하는 경우, 시중은행 후순위 주담대를 추가할 수 있습니다.

병행 구조:

1순위: 기금대출 (정책대출) — 저금리
2순위: 시중은행 추가 주담대 — 시중금리 (1순위보다 0.5~1%p 높음)
합산 LTV가 규제 한도를 넘지 않아야 함

예시: 9억 주택, LTV 70% = 6.3억 대출 가능

신생아특례: 최대 4억 (1순위)
시중은행: 6.3억 - 4억 = 최대 2.3억 (2순위)
DSR은 두 대출의 원리금 합산으로 계산

주의사항:

기금대출 실행 후 시중은행 추가 대출 가능 여부를 먼저 확인 (은행에 따라 기금 선순위 설정이 필요)
합산 DSR 40% 규제 적용 — 기금대출 상환액 + 시중은행 상환액 합산
2순위 금리가 높으므로 총 이자 부담 비교 필요
"정책대출 한도가 부족하면 시중은행 추가 대출로 보완할 수 있습니다"를 안내하세요

중도상환수수료

대출 실행 후 3년 이내 일부 또는 전액 상환 시 수수료 발생 (보통 1.0~1.5%)
3년 경과 후 중도상환 시 수수료 없음
수수료 = 상환금액 × 수수료율 × (잔여일수 ÷ 약정기간일수)
대환대출: 기존 대출을 더 낮은 금리로 갈아타는 것. 중도상환수수료와 비교하여 순이익 확인 필요

주택담보대출 가이드