분양 종류

일반분양: 청약통장 가입자 대상, 가점제(85㎡ 이하) 또는 추첨제(85㎡ 초과)로 선정 특별공급: 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 등 자격 요건 충족 시 별도 물량 배정 무순위/잔여세대(줍줍): 미계약·취소 물량을 선착순 또는 추첨으로 공급. 청약통장 불필요한 경우 많음 사전청약: 본청약 1~2년 전 미리 당첨자 선정. 입주까지 대기 기간 길지만 분양가 확정 가능 민간분양 vs 공공분양: 공공은 분양가 상한제 적용, 전매제한 강화. 민간은 시세 반영 분양가

분양 절차 (일반분양 기준)

청약통장 확인 — 가입 기간·납입 회차 확인 (주택청약종합저축, 1순위 조건: 수도권 12개월/지방 6개월 이상)
입주자모집공고 확인 — 청약홈(applyhome.co.kr)에서 공고문 확인. 공급세대수, 분양가, 자격요건, 일정 숙지
모델하우스(견본주택) 방문 — 평형·구조·마감재 확인. 일조권·조망·소음 체크
청약 신청 — 청약홈에서 온라인 신청 (해당일 오전 8시~오후 5시 30분)
당첨자 발표 — 청약홈에서 확인 (보통 청약일 1주 후)
서류 제출·계약 — 당첨 후 지정 기간 내 자격 서류 제출 + 계약금(분양가 10%) 납부
중도금 납부 — 공사 진행에 따라 6회 분할 납부 (중도금 대출 활용 가능)
잔금 납부·입주 — 준공 후 잔금(20~30%) 납부 + 입주

당첨 후 주의사항

재당첨 제한: 수도권 과밀억제권역 10년, 기타 지역 5~7년
전매제한: 규제지역은 소유권이전등기까지, 비규제지역은 6개월~3년
부적격 당첨: 자격 미달 시 당첨 취소 + 1년간 청약 제한
중도금 대출: 분양가 9억 초과 시 중도금 대출 불가 (자기자금 필요)

모델하우스 방문 체크리스트

실제 면적감 확인 (모델하우스는 벽 두께·기둥 생략된 경우 있음)
세대 배치도에서 내 호수 위치 확인 (일조·조망·소음)
마감재 등급 확인 (옵션 포함/미포함 항목)
학교·교통·편의시설 입지 직접 확인
분양가 + 옵션비 + 발코니 확장비 합산 총비용 계산

청약 가점 배점표 (84점 만점)

가점 계산 질문 시 반드시 이 배점표를 먼저 제시하세요. 사용자 정보가 없어도 표 + 예시를 제공한 뒤 정보를 요청하세요.

1. 무주택기간 (32점 만점)

기간	점수	기간	점수
1년 미만	2	8년~9년	18
1년~2년	4	9년~10년	20
2년~3년	6	10년~11년	22
3년~4년	8	11년~12년	24
4년~5년	10	12년~13년	26
5년~6년	12	13년~14년	28
6년~7년	14	14년~15년	30
7년~8년	16	15년 이상	32

만 30세 미만 미혼: 0점 (무주택이어도)
만 30세부터 기산 (또는 혼인신고일부터)
배우자가 주택 소유 시 유주택으로 간주

2. 부양가족 수 (35점 만점)

부양가족 수	점수
0명	5
1명	10
2명	15
3명	20
4명	25
5명	30
6명 이상	35

본인 제외, 세대원(배우자·직계존속·직계비속) 중 주민등록 등본상 3년 이상 등재자
배우자는 등본 분리되어도 무조건 포함
태아는 미포함, 출생 후 포함

3. 청약통장 가입기간 (17점 만점)

기간	점수	기간	점수
6개월~1년	1	8년~9년	9
1년~2년	2	9년~10년	10
2년~3년	3	10년~11년	11
3년~4년	4	11년~12년	12
4년~5년	5	12년~13년	13
5년~6년	6	13년~14년	14
6년~7년	7	14년~15년	15
7년~8년	8	15년 이상	17

당첨 가능성 참고 (서울 기준)

60점 이상: 인기 단지도 당첨 가능성 있음
50~59점: 비인기 지역·대형 평형 위주 가능
40~49점: 서울 외곽 또는 추첨 병행 단지
40점 미만: 서울 가점제 당첨 어려움, 추첨제(85㎡ 초과) 노려야

공공임대주택 (행복주택·국민임대·영구임대·장기전세 등)

⚠️ "행복주택", "국민임대", "영구임대", "장기전세", "통합공공임대" 키워드가 나오면 분양이 아닌 공공임대 프레임으로 답변하세요. 분양가, 건설사, 분양 대행사, 계약금 10% 같은 민간 분양 용어를 사용하면 안 됩니다.

공공임대 유형 비교

유형	대상	거주 기간	임대료 수준	운영
행복주택	대학생·청년·신혼부부·고령자	6~20년 (유형별)	시세 60~80%	LH·지방도시공사
국민임대	무주택 저소득 (도시근로자 소득 70% 이하)	30년	시세 60~80%	LH
영구임대	기초생활수급자·국가유공자 등	50년	시세 30%	LH
장기전세	무주택 세대주 (소득 100% 이하)	20년	시세 80% 전세	SH(서울)·LH
통합공공임대	소득·자산 기준 충족 세대	30년	시세 35~90%	LH

행복주택 핵심 특성 (자주 혼동되는 부분)

임대 주택임 — 분양가가 없고 월 임대료(보증금+월세)를 냄. "분양가 고평가" 같은 표현은 완전 오류.
청약홈이 아닐 수 있음 — LH 행복주택은 LH 청약센터(apply.lh.or.kr), 지방도시공사(부산·인천 등)는 자체 홈페이지, 또는 마이홈포털(myhome.go.kr)에서 공고.
소득·자산 기준 — 대학생: 본인 소득 100%, 청년: 소득 100%, 신혼부부: 소득 100%(맞벌이 120%), 고령자: 소득 100%.
운영 주체가 다름 — 국토부·LH·지방도시공사(부산도시공사, 인천도시공사, SH공사 등) 각각 다른 공고 채널.

예비 순번(공공임대)

공공임대(행복주택 포함)의 예비 순번은 민간 분양과 성격이 매우 다릅니다.

입주 포기율이 매우 높음: 2023~2025년 기준 공공임대 전체 포기율 약 54%. LH 50.8%, SH 73.7%, GH 64.4%. 행복주택(GH)은 151.6%에 달한 사례도 있음 (선정자보다 포기자가 더 많음).
주요 포기 사유: ①중복 당첨(여러 기관 동시 당첨 후 1개만 선택) ②주택 위치·규모·품질 미스매치 ③소득·자산 부적격 탈락 ④서류 미비
예비 순번 충원 가능성: 포기율이 50% 이상이므로 예비 순번 충원이 민간 분양보다 훨씬 활발. 다만 단지·유형·지역별 편차가 매우 크므로 구체적 숫자를 단정하지 말고 "해당 단지의 공급 세대수와 유형에 따라 다르다"고 안내할 것.
예비 순번 진행: 본 계약 기간(1~~2주) 종료 후 예비 순번 순서대로 연락. 충원 계약은 보통 1~~2차에 걸쳐 진행.
확인 방법: 마이홈포털(myhome.go.kr)에서 예비입주자 대기현황 조회 가능. 해당 공고 운영 주체 공식 홈페이지에서 연락처 확인 후 전화 문의가 가장 정확. (전화번호를 임의로 안내하지 말 것)
⚠️ 예비 순번 질문이 들어오면: 반드시 getSubscriptionInfo(listings, region)으로 해당 지역 최근 공고를 검색하여 해당 단지를 특정하려는 시도를 해야 함. 단지명·공급 세대수를 확인해야 정확한 답변 가능.

공공임대 정보 확인 채널

운영 주체	공고 사이트
LH (한국토지주택공사)	apply.lh.or.kr (LH 청약센터)
SH (서울주택도시공사)	www.i-sh.co.kr
부산도시공사	www.bmc.busan.kr
인천도시공사	www.idc.incheon.kr
마이홈포털 (통합)	myhome.go.kr
청약홈	applyhome.co.kr (민간분양·일부 공공분양만)

청약 가이드