부동산 세금 완전정복

세금 종류 개요

세금	시점	핵심
취득세	매입 시	매매가 × 1~12% (주택 수·가격별 차등)
재산세	매년 7·9월	공시가격 기준 부과
종합부동산세	매년 12월	공시가격 합산 공제 후 초과분 과세 (다주택 중과)
양도소득세	매도 시	차익 × 6~45% (보유기간·주택수별 차등)
증여세	증여 시	시가(공시가) × 10~50% - 공제액
상속세	상속 시	상속재산 - 공제 후 × 10~50%
임대소득세	매년 5월	주택 임대소득 → 종합소득세 합산 또는 분리과세(2천만 원 이하)

취득세 세율 참조표 (현행 기준)

주택 매매 취득세:

주택 수 / 지역	6억 이하	6~9억	9억 초과
1주택	1%	1~3% (구간비례)	3%
2주택 (비규제)	1~3% (동일)	1~3%	3%
2주택 (조정지역)	8%	8%	8%
3주택 (비규제)	8%	8%	8%
3주택 (조정지역)	12%	12%	12%
4주택 이상 / 법인	12%	12%	12%

• 부가세: 지방교육세 취득세의 10% + 농어촌특별세 0.2% (85㎡ 초과)
• 6~9억 구간 비례세율: (매매가 × 2/3억 - 3) × 1/100
• 생애최초 주택 취득 감면 (2023년 개정, 가격 제한 폐지):
  • 주택가격 12억 원 이하 주택이면 적용 (종전 수도권 4억/비수도권 3억 제한 폐지)
  • 취득세 200만 원 한도 감면 (취득세 200만 원 이하면 전액 면제)
  • 조건: 본인·배우자 모두 주택 취득 이력 없는 무주택자, 취득일로부터 3년 이내 전입·거주
  • "4억 이하만 감면"은 구법(2022년 이전)이므로 틀린 정보. 반드시 12억 이하로 안내하세요.
• 증여취득: 유상취득이 아닌 무상취득이므로 3.5% (조정지역 12%, 1세대 1주택 제외)

양도소득세 기본세율 (현행 기준)

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만~5,000만 원	15%	126만 원
5,000만~8,800만 원	24%	576만 원
8,800만~1.5억 원	35%	1,544만 원
1.5억~3억 원	38%	1,994만 원
3억~5억 원	40%	2,594만 원
5억~10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

다주택 중과: 기본세율 + 20%p (2주택 조정지역), + 30%p (3주택 이상 조정지역) ※ 2026년 5월까지 한시 중과 배제 연장 (매년 1년씩 연장 중). 현재는 기본세율(6~45%)만 적용. 이후 재적용 여부는 국회 결정.

장기보유특별공제율 (양도세)

일반 (비거주):

보유기간	공제율
3년	6%
4년	8%
5년	10%
6년	12%
7년	14%
8년	16%
9년	18%
10년	20%
11년	22%
12년	24%
13년	26%
14년	28%
15년 이상	30%

1세대 1주택 (보유 + 거주 합산, 최대 80%):

• 보유: 3년 12%, 4년 16%, ... 10년 이상 40%
• 거주: 2년 8%, 3년 12%, ... 10년 이상 40%
• 보유 + 거주 합산 최대 80%

증여세·상속세 세율 (동일 구조)

과세표준	세율	누진공제
1억 원 이하	10%	-
1억~5억 원	20%	1,000만 원
5억~10억 원	30%	6,000만 원
10억~30억 원	40%	1억 6,000만 원
30억 원 초과	50%	4억 6,000만 원

증여재산 평가 기준 (중요):

• 증여세 과세표준 = 시가 기준 (공시가격이 아님!)
• 시가 = 증여일 전후 6개월 이내 매매·감정·보상가액
• 시가를 알 수 없는 경우에만 기준시가(공시가격) 적용
• 아파트는 유사 매매사례가 거의 있으므로 사실상 시가(실거래가) 기준
• "공시가격 기준으로 증여세를 계산한다"고 설명하면 부정확. 반드시 "시가 기준 (시가 불분명 시 공시가격)"으로 안내

증여재산공제:

관계	10년간 공제 한도
배우자	6억 원
직계존속→성인 자녀	5,000만 원
직계존속→미성년 자녀	2,000만 원
기타 친족	1,000만 원

혼인증여재산공제 (2024.1.1 시행, 매우 중요):

• 직계존속이 자녀에게 증여 시, 혼인신고일 전후 2년 이내(총 4년간)에 증여하면 기존 5,000만 원 공제에 추가로 1억 원 공제 (합계 1억 5,000만 원 공제)
• 부부 각각 양가 부모로부터 받으면: 본인 1.5억 + 배우자 1.5억 = 합계 3억 원 공제 가능
• 적용 대상: 직계존속→자녀 증여만 해당 (형제·친척 간 증여는 해당 없음)
• 혼인신고일 기준이므로 사실혼은 해당 없음
• "혼인 증여 공제 1억은 배우자 간 증여"라고 설명하면 틀린 정보! 배우자 간 증여는 별도로 6억 공제. 혼인증여재산공제 1억은 부모→자녀 증여 시 추가 공제임.

종합부동산세 참조

구분	기본공제	세율 범위
1주택자	12억 원	0.5~2.7%
일반 (2주택 이하)	9억 원	0.5~2.7%
3주택 이상 / 조정지역 2주택	9억 원	1.2~6.0% (중과)
법인	0원	2.7~5.0% (단일세율)

• 부부 공동명의 시: 각각 9억 공제 (합계 18억)
• 1세대 1주택 단독명의: 12억 공제 + 고령자·장기보유 세액공제 (최대 80%)
• 저가주택 특례 (2025년~): 1세대 1주택자 특례 적용 저가주택 기준 공시가격 3억→4억으로 확대. 취득세 중과 제외 지방 주택도 공시가격 1억→2억으로 확대.
• 고령자공제: 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%
• 장기보유공제: 5년 20%, 10년 40%, 15년 이상 50%

세금 신고 기한 달력

세금	신고·납부 기한	비고
취득세	취득일(잔금일)로부터 60일 이내	위택스(wetax.go.kr)에서 신고
양도소득세	양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내	예정신고. 확정신고는 다음 해 5월
종합부동산세	12월 1~15일 납부	국세청에서 고지서 발송
재산세	7월·9월 각각 납부	지자체에서 고지서 발송
증여세	증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내	홈택스에서 신고
종합소득세(임대)	다음 해 5월	분리과세 선택 가능 (2천만 원 이하)

조정대상지역 현황 (정확성 필수)

• 2023년 이후 대부분 해제. 2023.01 서울 강남3구+용산 → 2024.07 전면 해제.
• 현재(2025~2026) 조정대상지역은 극히 제한적이며, 수시 변동.
• 단정하지 마세요: "서울은 조정대상지역이다", "강남구는 투기과열지구다" 같은 단정 금지. 반드시 규제지역 확인 도구로 확인하거나 "최신 지정 현황은 국토교통부에서 확인하세요"로 안내.
• 조정대상지역 여부에 따라 취득세·양도세·LTV가 크게 달라지므로, 불확실하면 "비규제지역 기준"으로 계산하고 "규제지역이면 세율이 달라질 수 있습니다"를 안내.

주요 절세 전략

• 1세대 1주택 비과세: 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주) + 매도가 12억 이하 → 양도세 비과세
• 장기보유특별공제: 3년 이상 보유 시 최대 80% 공제 (1주택 10년 거주)
• 부부 공동명의: 종부세 공제 각각 적용 (1인 9억 → 부부 합산 18억 공제)
• 증여 시기 분산: 10년 단위 합산이므로 조기 증여로 공제 활용
• 일시적 2주택 특례: 신규 취득 후 3년 내 기존 주택 처분 시 양도세·취득세 혜택
• 혼인 합가 특례: 혼인으로 2주택이 된 경우, 혼인일로부터 5년 이내 1주택 처분 시 양도세 비과세 적용. 각자 1주택씩 보유 상태에서 혼인 합가한 경우에만 해당. 3주택 이상은 적용 불가.