재건축·재개발 가이드
절차·분담금·안전진단
재건축 9단계 절차, 분담금·비례율 개념, 안전진단 등급, 리모델링 차이를 설명합니다.
재건축 vs 재개발 차이
- 재건축: 정비기반시설(도로·상하수도)은 양호하지만 건물이 노후한 경우. 주로 아파트 단지 대상. 안전진단 필수.
- 재개발: 정비기반시설 자체가 열악한 지역. 주로 단독주택·빌라 밀집 지역. 도시계획적 정비.
- 리모델링: 재건축 연한(30년) 미달 건물의 대안. 기존 골조 활용하여 증축(최대 15%). 안전진단 불필요.
재건축/재개발 사업 단계
- 정비구역 지정 — 지자체가 노후·불량 주거지를 정비구역으로 지정
- 안전진단 (재건축만) — D등급(조건부 철거) 이하 판정 시 사업 추진 가능. E등급(철거) 시 확정
- 추진위원회 구성 — 토지 등 소유자 과반수 동의로 추진위 승인
- 조합설립인가 — 토지 등 소유자 3/4 이상 동의 + 토지면적 1/2 이상 동의
- 사업시행인가 — 건축 설계·사업비·분양 계획 확정
- 관리처분계획인가 — 조합원별 분양 평형·분담금 확정 (이 시점에서 종전자산평가)
- 이주·철거 — 세입자 이주 (이주비 지원), 기존 건물 철거
- 착공·시공 — 보통 2~3년 소요
- 준공·입주 — 조합원 입주 + 일반분양분 입주
주요 개념
- 분담금: 새 아파트 분양가 - 종전자산(기존 주택 감정가). 분담금이 높으면 투자 매력 하락
- 비례율: (분양 수입 - 총사업비) ÷ 종전자산총액 × 100. 100% 이상이면 조합원에게 유리
- 입주권: 관리처분인가 후 조합원이 받는 새 아파트 입주 권리. 전매 가능 시점은 규제에 따라 상이
- 재건축부담금(초과이익환수): 재건축으로 얻은 이익이 3,000만 원 초과 시 10~50% 부과
- 안전진단 기준: A(유지보수)