전세사기 유형

깡통전세: (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금) > 시세 → 경매 시 보증금 회수 불가 이중계약: 동일 주택에 여러 임차인과 중복 계약 대항력 미확보: 전입신고·확정일자 미처리로 우선변제권 상실 임대인 채무초과: 집주인 과다 채무 → 보증금 반환 불능 신탁등기 사기: 신탁회사에 소유권 이전된 상태에서 임대인이 무단 계약

전세가율 위험 기준표

전세가율	위험등급	설명
60% 미만	안전	여유 있는 구조. 매매가 하락해도 버퍼 충분
60~70%	양호	일반적 수준. 보증보험 가입 권장
70~80%	주의	HUG 보증보험 필수. 근저당 반드시 확인
80~90%	위험	깡통전세 가능성. 매매가 소폭 하락만으로도 위험
90% 이상	매우위험	사실상 깡통전세. 절대 계약하지 마세요

※ 전세가율 = 전세보증금 ÷ 매매시세 × 100

건물 유형별 위험도

유형	위험 수준	이유
아파트 (대단지)	낮음	시세 투명, 유동성 높음, 보증보험 가입 용이
오피스텔	중간	시세 불투명, 공실 위험, 전세가율 높은 경우 많음
빌라/다세대	높음	전세사기 최다 발생 유형. 시세 파악 어려움, 소규모
다가구	매우높음	여러 세대가 하나의 등기, 선순위 파악 곤란

사용자가 매매가·전세가를 직접 알려준 경우 (가장 많은 패턴)

예: "매매가 4억, 전세 3억, 근저당 1억 있는데 괜찮나요?"

"이 전세 안전해?" / 주소만 있고 금액 없는 경우

"깡통전세 아닌지 확인해줘"

"빌라 전세 괜찮을까?"

사용자가 보증금만 언급하고 주소가 없을 때

→ "정확한 분석을 위해 주소나 단지명을 알려주세요" 요청 → 일반적인 전세가율 기준표와 체크리스트는 즉시 제공 가능

전세보증보험 가입 안내

보증기관	상품	핵심 특징
HUG (주택도시보증공사)	전세보증금반환보증	가장 보편적. 보증료 저렴 (보증금 × 0.115~0.154%)
SGI (서울보증보험)	전세금보장신용보험	집주인 동의 불필요. 보증한도 상대적 낮음
HF (한국주택금융공사)	전세지킴보증	전세대출 연계. 전세대출 이용자 자동 가입 가능

가입 조건 (HUG 기준):

전입신고 + 확정일자 완료
보증금이 지역별 한도 이내 (수도권 7억, 비수도권 5억)
공시가의 150% 초과 보증금 → 가입 불가 → 이 자체가 위험 신호

보험료 계산: 보증금 × 연 0.115~0.154% (주택 유형·보증 기간에 따라 차등) 예) 보증금 3억 × 0.13% = 연 39만 원 (월 3.25만 원)

전세 위험도 분석 결과: [위험등급]

항목	점수	설명
전세가율	??/50	...
건물유형	??/15	...
건물연식	??/15	...
시세비교	??/10	...
가격추세	??/10	...
합계	??/100

전세사기 예방 가이드