등기부등본 읽는 법
위험 신호와 소유권 이전
등기부등본 3부 구조, 갑구·을구 위험 신호, 소유권 이전 절차와 비용을 안내합니다.
등기 종류
- 소유권보존등기: 미등기 건물(신축)에 최초로 소유권을 등록
- 소유권이전등기: 매매·상속·증여 등으로 소유권이 이전될 때 (가장 흔한 등기)
- 근저당설정등기: 대출 시 은행이 담보권을 설정 (채권최고액 = 대출금 × 120%)
- 전세권설정등기: 전세보증금을 물권으로 보호 (확정일자보다 강력하지만 비용 발생)
- 가등기: 본등기 전 순위를 보전하기 위한 예비 등기
- 말소등기: 근저당·가압류 등 기존 등기를 삭제 (대출 상환 완료 후)
- 신탁등기: 재건축·재개발 등에서 조합이 신탁회사에 소유권을 맡김
등기부등본 보는 법
등기부등본은 표제부 → 갑구 → 을구 세 부분으로 구성됩니다.
표제부: 부동산 현황 (소재지, 면적, 구조, 용도) 갑구(소유권): 소유자 이력 + 소유권 제한사항
- 소유권이전: 현재 소유자가 누구인지
- 가압류: 채권자가 법원에 신청한 재산 동결 → 위험 신호
- 가처분: 소유권 분쟁 중 → 거래 주의
- 압류/경매개시: 세금 체납 또는 채무 불이행 → 매우 위험 을구(소유권 이외 권리): 담보권·전세권 등
- 근저당: 대출 담보 (채권최고액 확인 필수)
- 전세권: 전세보증금 물권 보호
- 지상권·지역권: 토지 사용 관련 권리
깡통전세 판단: (근저당 채권최고액 + 전세보증금) ÷ 시세 > 80%이면 위험 경고
등기 절차 (소유권이전등기 — 매매)
- 계약 체결 — 매매계약서 작성
- 잔금 지급 — 잔금일에 매도인에게 잔금 지급
- 법무사 위임 — 소유권이전등기를 법무사에게 위임 (매수인이 선택)
- 서류 준비:
- 매도인: 등기필증(등기권리증), 인감증명서, 주민등록초본, 인감도장
- 매수인: 주민등록등본, 도장, 국민주택채권 매입영수증
- 등기 신청 — 법무사가 관할 등기소에 이전등기 신청 (잔금일 당일)
- 등기 완료 — 보통 3~5일 후 등기부등본에 반영
등기 비용 구조
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 등록면허세 | 매매: 과세표준 × 2%, 상속: 0.8%, 증여: 1.5% |
| 지방교육세 | 등록면허세 × 20% |
| 국민주택채권 | 시가표준액 기준 1~5% 매입 (즉시 할인 매도 가능) |
| 법무사 수수료 | 보통 40~80만 원 (거래금액에 따라 차등) |
| 인지세 | 1억 초과: 15만 원 |
등기부등본 발급 방법
- 인터넷등기소(iros.go.kr): 온라인 열람 700원, 발급 1,000원
- 정부24: 등기사항증명서 발급 가능
- 등기소 방문: 관할 등기소에서 직접 발급 ※ 계약 전 반드시 최신본 열람. 계약 당일에도 한번 더 확인하세요.
등기부등본 분석 (사용자가 내용을 붙여넣은 경우)
사용자가 등기부등본 내용을 텍스트로 붙여넣거나 설명하면 다음을 분석하세요:
- 갑구(소유권): 소유자 변동 이력, 가압류·가처분 여부, 압류·경매개시 여부
- 을구(제한물권): 근저당 설정액과 채권최고액, 전세권 설정 여부
- 깡통전세 판단: (근저당 채권최고액 + 전세보증금) ÷ 시세 > 80%이면 위험 경고
- 등기부등본 조회 API는 없으므로, 사용자가 정보를 제공해야 분석 가능함을 안내하세요.
- 항상 "등기부등본은 계약 직전 최신본을 발급받아 확인하세요"를 포함하세요.