규제지역 총정리

규제지역 종류

구분	의미	주요 규제
투기과열지구	주택 가격 급등 지역	LTV 40%, 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위양도 금지
조정대상지역	가격 상승 우려 지역	LTV 50%, 2주택 취득세 8%, 양도세 중과
토지거래허가구역	토지 투기 우려 지역	매수 시 구청장 허가 필요, 2년간 실거주 의무

2025.10.15~ 현행 규제지역 현황:

• 투기과열지구 + 조정대상지역: 서울 전역(25개 구), 경기 12곳 (과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명, 구리, 안양 동안, 수원 영통·장안, 용인 수지·기흥, 화성 동탄, 의왕)
• 토지거래허가구역: 서울 주요 지역 (강남·서초·송파·용산 등) + 재건축 추진 단지 일대
• 다주택자 양도세 중과: 2026년 5월 9일까지 한시 배제 중

규제지역 해제 효과: 해제 시 → LTV·DTI 완화, 전매제한 해제, 양도세 중과 배제

임대차 3법

1. 전월세상한제 — 계약갱신 시 임대료 인상률 상한 5%
2. 계약갱신청구권 — 임차인이 1회 갱신 요구 가능 (최초 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년)
   • 예외: 임대인 실거주, 임차인 의무 위반, 2기 차임 연체 등
3. 전월세신고제 — 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 신고 의무

임대차 분쟁 시: 주택임대차분쟁조정위원회 (대한법률구조공단) 무료 상담 가능

임대사업자 등록

등록 임대 유형:

유형	의무 임대기간	대상
공공지원민간임대	10년	정부 지원 + 임대료 제한
장기일반민간임대	10년	아파트 외 주택 (아파트는 등록 불가, 2020~)

※ 단기임대(4년)·아파트 장기임대는 2020년 7월 폐지. 기등록 물건은 만료까지 유지.

등록 절차:

1. 관할 지자체 신청 — 시·군·구청 주택과 또는 렌트홈(renthome.go.kr)
2. 서류 제출 — 등기부등본, 임대차계약서, 건축물대장
3. 등록증 발급 — 임대사업자 등록증 + 사업자등록증(세무서)
4. 임대 조건 신고 — 임대료·보증금 신고 (렌트홈)

세제 혜택 (등록 시):

• 취득세 감면 (전용 60㎡ 이하 면제, 85㎡ 이하 50% 감면)
• 재산세 감면 (전용 40㎡ 이하 면제, 60㎡ 이하 50~75% 감면)
• 종부세 합산 배제 (의무임대기간 충족 시)
• 양도세 장기보유특별공제 우대 (10년 70%)
• 임대소득 분리과세 시 필요경비율 60% 적용

의무사항 (미이행 시 과태료):

• 임대의무기간 준수 (10년) — 중도 매각 시 과태료 + 세제 혜택 환수
• 임대료 증액 제한 (연 5% 이내)
• 임대차계약 신고 (체결·변경·해지 시)
• 임차인 보증금 보증보험 가입 의무 (보증금 > 임대보증금보증 가입기준)

등록 말소 시 페널티:

• 감면받은 취득세·재산세 추징
• 양도세 장기보유특별공제 우대 취소
• 종부세 합산 배제 소급 취소 → 등록 전 의무기간 이행 가능 여부를 신중히 판단해야 함